ซื้อขายทรัพย์...จากกรมบังคับคดี

การซื้อขายบ้านและที่ดินผ่านกรมบังคับคดีนั้นเป็นขั้นตอนของการขายทอดตลาด เพื่อที่จะขายทรัพย์ตามสภาพไม่ว่าจะเป็นบ้าน ที่ดิน คอนโดมีเนียม โรงงานฯ ซึ่งล้วนเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกบังคับจำนองหรือบังคับขายเพื่อชำระหนี้ ให้แก่เจ้าหนี้

คำว่าขายตามสภาพก็คือผู้ขายจะส่งมอบทรัพย์สินนั้นตามสภาพที่เป็นไม่ว่าจะ เป็นสภาพที่ดีหรือสภาพที่ย่ำแย่ก็ตาม และการซื้อขายทอดตลาดนั้นกฎหมายก็ไม่ให้ผู้ซื้อเรียกร้องค่าเสียหายกับผู้ ขายหากทรัพย์นั้นชำรุดบกพร่องนะครับ เพราะกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 473 ระบุไว้ว่า  “ผู้ขายไม่ต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องในการซื้อทรัพย์สินจากการขายทอด ตลาด” นั่นแปลว่าก่อนซื้อทรัพย์ที่เขาประมูลขายทอดตลาดกัน ซึ่งรวมถึงทรัพย์จากกรมบังคับคดี คุณผู้อ่านควรจะหาข้อมูลและสำรวจตรวจสอบทรัพย์สินที่คุณต้องการซื้อให้ ละเอียดที่สุดครับ ไม่ว่าจะเป็นสภาพทรัพย์สิน ทำเลที่ตั้ง ฯลฯ

 หลักฐานที่ต้องใช้...ในการประมูล

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ผ่านกรมบังคับคดีนั้นใช่ว่ามีเงินแล้วจะเข้าไป ซื้อได้เลยนะครับ ต้องผ่านกระบวนการที่เรียกว่า “การประมูล” โดยหลักฐานที่คุณต้องเตรียมไปคือบัตรประจำตัวประชาชน หรือบัตรประจำตัวข้าราชการ หรือเจ้าหน้าที่ของรัฐหรือบัตรพนักงานรัฐวิสาหกิจ พร้อมสำเนารับรองถูกต้อง 1 ฉบับ กรณีที่ให้บุคคลอื่นเข้าประมูลแทน ต้องมีใบมอบอำนาจ นอกจากนี้คุณต้องเตรียมเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายกองจำหน่ายทรัพย์สิน กรมบังคับคดีเป็นผู้รับเงินเพื่อใช้เป็นหลักประกันการเข้าสู้ราคา ซึ่งก็ขึ้นอยู่กับราคาทรัพย์สินที่กรมบังคับคดีเขาตีราคา และจำนวนเงินประกันที่ต้องวางก่อนประมูลทรัพย์ก็อยู่ที่ 50,000 บาท หากทรัพย์ที่ประมูลมีราคาประเมินต่ำกว่า 20 ล้านบาท และวางเงินประกัน 1ล้านบาทหากทรัพย์ที่ประมูลมีราคาประเมินสูงกว่า 20 ล้านบาท ครับ

วิธีการและขั้นตอนการซื้อขาย

เมื่อคุณวางเงินประกันแล้วเจ้าหน้าที่จะให้ป้ายประมูลมา 1 ใบ เพื่อใช้ในการยกประมูลสู้ราคาครับ ส่วนราคาที่เริ่มประมูล หากเป็นการประมูลครั้งแรกราคาจะเริ่มที่ 80% ของราคาประเมินเจ้าพนักงานบังคับคดี ถ้าในการขายครั้งแรกไม่สามารถขายได้ ครั้งต่อๆไปจะเริ่มประมูลที่ราคา 50% แต่ต้องไม่น้อยกว่าราคาที่มีผู้เสนอสูงสุดในครั้งก่อน ในการยกราคาแต่ละครั้งก็ใช่ว่าจะสามารถยกได้ตามใจฉันนะครับ เขามีหลักเกณฑ์ของเขาอยู่ เช่นทรัพย์ราคาเริ่มต้นต่ำกว่า 50,000 บาท คุณต้องเพิ่มราคาไม่น้อยกว่า 1,000 บาทต่อครั้ง(ต่อการยกป้ายสู้ราคา) หรือทรัพย์ราคาเริ่มต้นที่ 50,000-100,000 บาท คุณต้องเพิ่มราคาไม่น้อยกว่า 2,000 บาทต่อครั้ง ซึ่งก็จะไล่ระดับราคากันขึ้นไปครับ

เมื่อคุณประมูลชนะ

เมื่อคุณประมูลทรัพย์ได้แล้ว คุณต้องนำเงินส่วนที่เหลือ (หักลบเงินประกันการประมูลที่วางไว้แล้ว) มาชำระต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีให้เสร็จภายใน 15 วันนับแต่วันซื้อทรัพย์เป็นต้นไป ในกรณีที่คุณไม่สามารถชำระเงินส่วนที่ค้างชำระได้ภายในกำหนดเวลา 15 วัน คุณก็ต้องยื่นคำร้องขอขยายระยะเวลาวางเงิน ซึ่งต้องระบุเหตุผลและความจำเป็นต่อเจ้าพนักงานด้วย เจ้าพนักงานบังคับคดีเขาก็จะขยายเวลาให้อีกตามที่เห็นสมควรแต่จะไม่เกิน 3 เดือนและไม่ว่ากรณีใด ๆ จะไม่มีการขยายเวลาวางเงินให้อีกแล้วครับผม

ถ้าคุณไม่นำเงินที่เหลือมาชำระให้เสร็จภายในกำหนดดังกล่าว เจ้าพนักงานบังคับคดีจะริบเงินมัดจำที่วางไว้และนำทรัพย์ออกขายทอดตลาดใหม่ หากการขายทอดตลาดครั้งต่อไปได้ราคาสุทธิต่ำกว่าครั้งก่อนเท่าใด ผู้ประมูลครั้งใหม่ที่ชนะต้องชดใช้ให้เต็มจำนวนที่ประมูลไว้ในครั้งก่อนและ ต้องเสียค่าใช้จ่ายต่างๆ สำหรับการขายทอดตลาดครั้งหลังนี้ด้วย

อีกสิ่งหนึ่งที่ผมอยากเตือน ก็คือให้ระมัดระวังการประมูลทรัพย์ที่ยังมีผู้อาศัยอยู่ ซึ่งหลังจากคุณประมูลชนะจากกรมบังคับคดี หากเขาไม่ย้ายออกไปคุณก็ต้องดำเนินการบังคับคดี ซึ่งโดยส่วนใหญ่ก็จะทำให้เสียเวลากว่าที่คุณจะได้ใช้ประโยชน์ในทรัพย์ที่ ประมูลมาได้ ดังนั้นก่อนประมูลทรัพย์ที่คุณสนใจ กรุณาเดินทางไปสำรวจตรวจสอบทรัพย์สินดังกล่าวก่อนให้ดีครับผม