ค่าส่วนกลาง...คืออะไร

ในทางกฎหมายเรียกคอนโดมีเนียม ว่า "อาคารชุด" ครับ โดยหมายถึงอาคารที่แยกกรรมสิทธิ์การถือครองออกเป็นส่วนๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล และกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง ทรัพย์ส่วนบุคคลคือ ตัวห้องชุด ทรัพย์ส่วนกลางคือ ส่วนอื่นๆ ในอาคารได้แก่ พื้นดินที่คอนโดนั้นตั้งอยู่ ลิฟต์ บันได ทางเดิน ดาดฟ้า สระว่ายน้ำ ฟิตเนต ที่จอดรถ สำนักงานนิติบุคคล ฯลฯ
เมื่อการอยู่อาศัยในคอนโดมีเนียมมีทั้งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนตัวและ กรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง นั่นแปลว่าทุกคนที่อาศัยอยู่ในคอนโดฯ ต้องช่วยกันดูแลกันในทรัพย์สินส่วนกลางทั้งหมด การดูแลก็ต้องตามมาด้วยค่าใช้จ่าย แน่นอนว่าเจ้าของห้องทุกห้องต้องช่วยกันออกค่าใช้จ่ายส่วนกลางไม่ว่าจะเป็น ค่าน้ำค่าไฟส่วนกลาง ค่าสาธารณูปโภคต่างๆ ค่าทำความสะอาด ค่ายามรักษาความปลอดภัย เงินเดือนพนักงาน ค่าดูแลระบบการจ่ายน้ำจ่ายไฟไปยังห้องต่างๆ ฯลฯ

ยิ่งมีพื้นที่มาก...ต้องจ่ายค่าส่วนกลางมาก

ค่าส่วนกลางนั้น เจ้าของห้องแต่ละห้องไม่จ่ายไม่ได้นะครับ เพราะกำหนดไว้ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 (แก้ไขใหม่ พ.ศ.2551) มาตรา 22 ที่ระบุว่า "เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่าย ที่เกิดจากบริการส่วนรวม และที่เกิดจากเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันตามส่วนแห่งประโยชน์ ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากร และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลและดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลางตาม อัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง" เป็นไงครับแปลว่าเมื่อคุณครอบครองห้องในพื้นที่ซึ่งมากกว่าคนอื่นเขา คุณก็ต้องจ่ายค่าส่วนกลางที่มากตามไปด้วยนั่นแหละครับ ซึ่งหมายถึงต้องมีการบริหารทรัพย์ส่วนกลางต่อไปภายหลังที่มีการใช้ประโยชน์ ในอาคารชุด ดังนั้นกฎหมายจึงกำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้ดูแลบริหารทรัพย์ส่วนกลาง แต่นิติบุคคลต้องอยู่ภายใต้ความเห็นชอบของเจ้าของห้องชุด (กฎหมายให้เจ้าของห้องทั้งหมดต้องร่วมกันจัดตั้งคณะกรรมการนิติบุคคล เพื่อทำหน้าที่ควบคุม ออกนโยบาย และดูแลผู้จัดการนิติบุคคลให้ปฏิบัติตามหน้าที่)

ถ้าเบี้ยวจ่าย...ค่าส่วนกลาง

เป็นไปได้ยากมากที่คุณจะหลีกเลี่ยงการจ่ายค่าส่วนกลาง เพราะหากคุณทำเช่นนั้นรับรองได้เลยว่านิติบุคคลอาคารชุดฯ หรือผู้จัดการนิติบุคคลฯ ก็มีหน้าที่และความจำเป็นที่ต้องเรียกเก็บเงินให้ได้ โดยหาวิธีการหรือมีมาตรการในการเร่งรัดหนี้สินอย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อมิให้มีการค้างชำระค่าส่วนกลางเป็นจำนวนมาก และเพื่อเป็นการรักษาสิทธิของเจ้าของร่วมทุกคนที่ต้องใช้พื้นที่ ผู้จัดการนิติฯ อาจพิจารณาดำเนินการตามข้อบังคับของอาคารชุด เช่น เรียกเบี้ยปรับเงินเพิ่มมากขึ้น (กฎหมายกำหนดให้โครงการสามารถเรียกค่าปรับได้ไม่เกินปีละ 12% ของค่าใช้จ่ายที่สมาชิกจะต้องจ่าย แต่ถ้าค้างชำระมากกว่า 6 เดือน กฎหมายให้เรียกค่าปรับได้ปีละ 20%) ระงับบริการสาธารณูปโภค รวมถึงห้ามไม่ให้ใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินส่วนกลางส่วนใดส่วนหนึ่งได้ (น่าอายเลยนะครับ เช่นกำลังจะเดินเข้าไปใช้ฟิตเนตในคอนโดฯ แต่พนักงานก็เดินมาบอกว่าคุณไม่มีสิทธิใช้ เพราะยังไม่จ่ายค่าส่วนกลาง) ไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุม หรืออาจใช้สิทธิตามกฎหมายถึงขั้นฟ้องร้องเจ้าของห้องชุดที่ไม่ชำระค่าส่วน กลางก็ได้นะครับ

ฝากส่งท้ายว่า เมื่อเราต้องเข้าไปอยู่ในพื้นที่หรือชุมชนแบบไหน เราก็มีความจำเป็นต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบของสังคมหรือชุมชนนั้นๆ นะครับ วันนี้เราแค่คุยกันเรื่องค่าส่วนกลาง แต่กฎระเบียบของคอนโดมีเนียมแต่ละแห่งก็มีข้อปลีกย่อยแตกต่างกันไป ซึ่งคุณจำเป็นต้องศึกษาให้ละเอียดทั้งก่อนซื้อและหลังจากเข้าไปอยู่อาศัยหรือซื้อ แล้วก็ต้องเข้าร่วมประชุมเวลาที่เขานัดประชุมเจ้าของห้องนะครับจะได้มีโอกาส ต่อรองและไม่ตกขบวนเรื่องกฎเกณฑ์ต่างๆ