‘ที่ดิน‘ ถือได้ว่าเป็นทรัพย์สินที่มีค่า และมีมูลค่าปรับขึ้นทุกปี ซึ่งนับได้ว่าเป็นปัจจัยสำคัญในการดำรงชีวิตของมนุษย์เรา โดยราคาที่ดินถูกหรือแพงนั้น ก็ขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายๆ ทั้งเรื่องทำเลที่ตั้ง และสภาพแวดล้อม เพื่อนำไปใช้สอยให้เกิดประโยชน์อันสูงสุด ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัย การประกอบธุรกิจอุตหสากรรม การเกษตร และอื่นๆอีกมากมาย
ภาพประกอบเนื้อหา
วันนี้ MThai News ขอนำเสนอเกร็ดความรู้ สาระดีๆ ในเรื่องเกี่ยวกับที่ดิน และการครอบครองที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมาย ซึ่งต้องมีเอกสารสำคัญคือ ‘โฉนดที่ดิน’ หรือเอกสารสิทธิ์ในการครอบครองที่ดิน
‘โฉนดที่ดิน‘ คืออะไร…? ‘โฉนดที่ดิน’ เป็นหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินของบุคคลนั้นๆ ในการครอบครอง ซึ่งมีหลายประเภททั้งที่สามารถซื้อขายได้ และไม่ได้ แบบโอนกรรมสิทธิ์ได้ และเป็นเพียงหนังสือแสดงสิทธิ์การทำกิน หรือทำประโยชน์ในที่นั้นๆ แต่ไม่ใช่กรรมสิทธ์ในที่ดินนั้น
โดยปัจจุบันเชื่อว่ามีหลายพื้นที่ ที่เกิดข้อพิพาทเรื่องการครอบครองสิทธิ์ที่ดิน จนนำไปสู่ปัญหาปานปลายอาจถึงขั้นขึ้นโรง ขึ้นศาล กันเลยทีเดียว
ทั้งนี้ ‘โฉนดที่ดิน’ มีการแบ่งเอกสารสิทธิ์ หลากหลายประเภทด้วยกันมีดังนี้
– แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.๑)
แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.๑) คือใบแจ้งการครอบครองที่ดินเป็นหลักฐานว่าผู้ครอบครองเป็นผู้แจ้งว่า ตนครอบครองที่ดินแปลงใดอยู่ ซึ่งต้องเป็นการแจ้งก่อน 1 ธ.ค.2497 (แต่ปัจจุบันไม่มีการแจ้ง ส.ค.๑ อีกแล้ว)
ทั้งนี้ ส.ค.๑ ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิที่ดิน เพราะไม่ใช่หลักฐานที่ทางราชการออกให้ เพียงแต่เป็นการแจ้งการครอบครองที่ดินของราษฎรเท่านั้น ดังนั้นตามกฎหมาย ที่ดินที่มี ส.ค.๑ จึงทำการโอนกันได้เพียงแต่แสดงเจตนา การสละการครอบครองและไม่ยึดถือพร้อมส่งมอบให้ผู้รับโอนไปเท่านั้น ก็ถือว่าเป็นการโอนกันโดยชอบแล้ว ผู้มี ส.ค.๑ มีสิทธินำมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข) ได้ 2 กรณี คือ
กรณีที่ 1 นำมาเป็นหลักฐานในการขอออกโฉนดที่ดินตามโครงการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินทั่วประเทศ กรณีนี้ทางราชการจะเป็นผู้ออกให้เป็นท้องที่ไป โดยจะมีการประกาศให้ทราบก่อนล่วงหน้า
กรณีที่ 2 นำมาเป็นหลักฐานในการขอออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข) เฉพาะราย คือกรณีที่เจ้าของที่ดินมีความประสงค์จะขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ก็ให้ไปยืนคำขอ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่เฉพาะการออกโฉนดที่ดินนี้ จะออกได้ในพื้นที่ที่ได้สร้างระวางแผนที่สำหรับออกโฉนดที่ดินไว้แล้วเท่านั้น
– ใบจอง (น.ส. ๒)
ใบจอง คือหนังสือที่ทางราชการออกให้เพื่อเป็นการแสดงความยินยอมให้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินเป็นการ ‘ชั่วคราว’ ซึ่งใบจองนี้จะออกให้แก่ราษฎรที่ทางราชการได้จัดที่ดินให้ทำกินตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งทางราชการจะมีประกาศเปิดโอกาสให้จับจองเป็นคราว ๆ ในแต่ละท้องที่และผู้ต้องการจับจองควรคอยฟังข่าวของทางราชการ
อย่างไรก็ตามผู้มีใบจองจะต้องเริ่มทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน 6 เดือน ต้องทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รับใบจองและจะต้องทำประโยชน์ให้ได้อย่างน้อยร้อยละ 75 ของที่ดินที่จัดให้ ทั้งนี้ที่ดินที่มีใบจองนี้จะโอนให้แก่บุคคลอื่นไม่ได้ เว้นแต่จะตกทอดทางมรดก
เมื่อทำประโยชน์ตามเงื่อนไขดังกล่าวแล้ว ก็มีสิทธินำใบจองนั้นมาขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข) หรือโฉนดที่ดินได้แต่หนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินนั้นจะต้องตกอยู่ในบังคับห้ามโอนตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด
– หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. และ น.ส.๓ ข)
หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. และ น.ส.๓ ข) หมายความว่าหนังสือรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว
น.ส. ๓ ออกให้แก่ผู้ครอบครองที่ดินทั่ว ๆ ไป ในพื้นที่ที่ไม่มีระวาง มีลักษณะเป็นแผนที่รูปลอย ไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอน หรือออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ
ซึ่งรัฐมนตรียังไม่ได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายที่ดินของหัวหน้าเขต นายอำเภอ หรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอ (นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออก)
ในส่วนของ น.ส. ๓ ก. ออกในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ โดยมีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศ (นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกให้)
ส่วน น.ส. ๓ ข. ออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ และรัฐมนตรีได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายที่ดินของหัวหน้าเขต นายอำเภอหรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอแล้ว (เจ้าพนักงานที่ดิน เป็นผู้ออก)
– ใบไต่สวน (น.ส. ๕)
ใบไต่สวน คือหนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดินเป็นหนังสือแสดงให้ทราบว่าได้มีการสอบสวนสิทธิในที่ดินแล้ว สามารถจดทะเบียนตามประมวลกฎหมายที่ดินได้ ใบไต่สวนไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ แต่สามารถจดทะเบียนโอนให้กันได้
ซึ่งถ้าที่ดินมีใบไต่สวนและมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์แสดงว่าที่ดินนั้นนายอำเภอได้รับรองการทำประโยชน์แล้ว
เมื่อจดทะเบียนโอนจะต้องจดทะเบียนในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ก่อน แล้วจึงมาจดแจ้งหลังใบไต่สวน แต่ถ้าใบไต่สวนมีแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค. ๑) หรือไม่มีหลักฐานที่ดินใด ๆ และเป็นที่ดินที่นายอำเภอยังไม่รับรองการทำประโยชน์ จะจดทะเบียนโอนกันไม่ได้ เว้นแต่เป็นการจดทะเบียนโอนมรดก
– เอกสารสิทธิที่ดิน ส.ป.ก.
ที่ดิน ส.ป.ก. เป็นเอกสารสิทธืให้ประชาชนเข้าไปทำประโยชน์ทางการเกษตรได้อย่างเดียวเท่านั้น ไม่อนุญาตให้กระทำการเพื่อประโยชน์อื่นๆ ซึ่งผู้ที่มีสิทธิ์นั้นเป็นชาวบ้านที่มีฐานะยากจน
ทั้งนี้ที่ดิน ส.ป.ก. ไม่สามารถทำการซื้อขายได้ ซึ่งหากมีการซื้อขายเอกสารสิทธิ์จะมีผลเป็นโมฆะทันที แต่สามารถเปลี่ยนผ่านเป็นการตกทอดมรดกให้แก่บุคคลภายในครอบครัวได้ อย่างไรก็ตามรัฐสามารถเรียกคืนที่ดินได้หากตรวจสอบพบว่าประชาชนไม่ได้ใช้พื้นที่นั้นทำการเกษตร
ข้อมูลประกอบจาก กรมที่ดิน
ติดตามสกู๊ปข่าวอื่นๆ ที่น่าสนใจได้ที่นี่ news.mthai.com
MThai News
